“觸電”與“復制經典”非萬能之藥 卓爾轉型隱疾

 

“觸電”與“復制經典”并非萬能之藥，面對輝煌不再，隱憂并現的當下，除下光環后的卓爾前進之路該轉向何方？

談到卓爾，首先想到的可能是武漢卓爾足球隊，而撐起這支球隊的則是湖北赫赫有名的“商貿物流帝國”——卓爾。除了控股足球，近來卓爾在自身業務上動作頻頻，且都是大手筆。

 

10月10日，卓爾發展集團有限公司（02098.HK 下稱“卓爾發展”）旗下漢口北電商公司與武漢市商務局、阿里巴巴在武漢簽署協議，提出共同建設“阿里巴巴·武漢產業帶”，以漢口北為基地搭建電商服務平臺，助推武漢市商貿產業的轉型升級。

 

牽手阿里巴巴之后，下一步卓爾將尋求與全國知名電商企業進行全面戰略合作，通過與互聯網企業深度融合，提升互聯網基因，快速培養團隊，形成線上、線下的優勢互補，推動企業向核心服務提供者全面轉型，計劃在3年內通過旗下的電商平臺在漢口北打造1250家總交易量100億元的有實力商戶，建立起以信息技術為基礎實現“網上、網下批發+零售+倉儲物流”的綜合性商貿物流模式。

 

在“觸電”的同時，卓爾發展在業務調整上也迎來了實質性的進展。卓爾發展曾在2014年中期報告中表示：正在考慮將現有業務作出戰略調整，通過引入戰略伙伴或資產剝離的方式，降低非核心地產開發業務在整個集團的比例，集中資源發展由開發和運營大型消費品批發商場誕生而來的增值服務，如倉儲、物流、電商和金融服務。

 

而在10月22日晚間，卓爾發展發公告稱，擬將旗下從事商業物業的正安武漢及武漢卓爾城分別通過出售和股權置換的方式，獲得武漢金控投資、武漢擔保投資及武漢陸港中心3家子公司的所有股權，并將獲得3家目標公司持有的倉儲、物流和金融服務相關的資產。

 

積極拓展倉儲、物流、電商等核心業務并緊跟潮流“觸電”線上布局，這一系列的轉型背后，卓爾有著自己的難言之隱。

 

風光不再

 

卓爾發展能夠躋身商貿物流翹楚，正是依靠其承載城市老市場轉移的“傳奇”——漢口北模式，漢口北項目的成功可謂是卓爾命運的轉折點。

 

2009年6月18日，武漢市硚口區委區政府發布《漢正街整體改造規劃基本構想》。按照當時規劃，之后7年內，硚口區將對漢正街進行徹底的改造。

 

卓爾發展抓住了這個機遇，建設了全國規模最大的消費品交易與物流平臺——漢口北國際商品交易中心，總建筑面積800萬平方米，成為了中國內地最大的消費品集散基地之一，并提供辦公、金融、物流、電商、生活、商務等一站式服務。

 

2011年，老漢正街全面“禁貨”，而距離老漢正街10公里的黃陂區漢口北國際商品交易中心不論從地理位置還是政策導向上看，都成了漢正街老商鋪未來生存發展的必然選擇。一夜之間，漢口北國際商品交易中心一鋪難求。

 

從結果上看，卓爾控股有限公司董事長、卓爾發展集團董事會主席閻志有著對政策的快速理解和對市場的精準把握，因此踩準了政策節拍，兼得天時地利。卓爾在漢口北項目低價獲取的大片工業用地之上對商鋪進行了分割銷售，巨大的市場需求推動其銷售均價一路上漲，在2013年甚至達到了10731元/平方米之高。

 

漢口北項目的成功帶來的是卓爾業績一路飄紅的數字，更讓資本市場認可了其發展模式。卓爾發展于2011年7月在香港聯交所主板上市，市值約100億港元。2010年至2013年，其毛利率分別為46.3%，70.9%，72.7%，42%。其中毛利率最高的2011年和2012年，也正是漢口北項目銷售的高峰期。

 

但成也蕭何，敗也蕭何。漢口北的暴利時代造就了卓爾，但其分割銷售的模式卻也決定了其銷售進入尾聲之后，卓爾發展的總營業額應聲跳水，利潤率也隨之下滑。

 

從卓爾發展2013年年報中發現，截至去年年底，公司凈負債比率達69.8%，同比增幅32.2個百分點。具體來看，該公司長短期借款總額約50.9億元，同比增長約21.3億元。此外，卓爾發展為了獲取銀行貸款，將公司旗下價值約56.2億元的資產做了抵押融資。

 

與此同時，卓爾發展2013年毛利率急劇下滑。據了解，該公司去年實現毛利潤大約6.6億元，比2012年的10.8億元減少了38.6%，與之對應，公司毛利率由2012年的72.7%下滑至去年的42%。

 

對此，卓爾發展解釋稱，原因在于報告期內交付物業組合變化所致，具體是2012年逾99%的物業銷售收益來自于漢口北項目，但2013年僅有35.9%，其余收益的毛利率遠低于漢口北項目。

 

營業額的大幅跳水反映出漢口北項目銷售進入尾聲之后，卓爾項目組合青黃不接的頹勢。

 

根據卓爾發展中期報告顯示，2014年上半年，該集團物業銷售的營業額為4.29億元人民幣，相較去年的8.38億元同比下降近一半。主要是因為漢口北項目的銷售收入為8220萬元人民幣，較去年同期減少了79.1%。而這是由于漢口北項目交付的總建筑面積較去年同期減少所致。

 

物流“藍海”有利可圖？

 

漢口北項目一枝獨秀，但此類項目可遇不可求。為滿足持續快速發展的需要，卓爾發展開始嘗試用多元化布局接續現金流，開發建設了卓爾生活城、卓爾金融中心等住宅及商業項目。但不論從體量還是利潤率方面，顯然都難以與漢口北相提并論。

 

因此，做商貿城發家的卓爾發展，又回頭轉覓“舊愛”，大動作剝離商業物業，無非就是想集中資源發展倉儲、物流、電商和金融服務等與大型批發市場相關的增值服務，做自己更擅長做的事。

 

“在戰略發展方向和業務經營策略上，將在注重現金流的同時，將資源集中到集團的核心業務，以全國性的商貿批發市場為依托，積極探索和發展相關倉儲、物流、電商和金融服務，將集團逐步轉型為以批發市場為平臺，同時提供各種相關增值服務的綜合性控股集團。”卓爾發展透露稱。有分析人士指出，卓爾發展調整業務重心更多可能是因為主營的大型專業批發市場、商業及住宅項目的收益開始走下坡路。

 

而此次通過股權置換獲得的武漢金控投資、武漢擔保投資及武漢陸港中心3家公司可謂正中其下懷。

 

武漢陸港中心主要從事運輸行業的物業投資及發展、貨倉服務及貨品進出口。武漢擔保投資主要從事為企業提供貸款擔保服務，以及為企業家提供創業貸款擔保及個人貸款擔保，是一家向卓爾發展的批發商戶提供顧問及財務咨詢服務的公司。

 

正所謂“無利不起早”。事實上，一直基于大型專業批發市場的卓爾發展選擇倉儲物流、電商金融服務作為轉型的方向，除了可以延伸其產業鏈之外，另一大原因則是這里面的盈利空間著實巨大。

 

“這不失為一個有潛力的新利潤增長點。”戴德梁行中國區工業級物流地產部主管蘇智淵曾在接受媒體采訪時分析稱，“以倉儲物流為例，這個行業剛起步不久，仍處于供需缺口巨大、租金回報率可觀的階段。”卓爾正是看中了這片藍海，想來搶一片淺灘。

 

物流現代化意味著由傳統物流的非標準化、人工作業和紙質單據傳遞，發展成為標準化（如集裝箱化等）、自動化、信息化。中國倉儲協會數據顯示，截至目前，中國現代化的物流設施約1400萬平方米，僅占現存設施供應總量6.8億平方米的2%。

 

而從價格端看，全國優質倉儲物業的供不應求已推動平均租金連續18個季度上漲，且網購規模越大的城市租金漲幅越大。同時，另有相關數據統計，普通物流設施的回報率達6.5%-7%，優質倉儲的回報率達8%-11%。自身傳統業務面臨的瓶頸，外加倉儲物流這片藍海下的巨大利潤，讓卓爾發展抓到了一根救命稻草。

 

經典能否再現？

 

作為港股上市公司，卓爾發展看準了物流地產的未來發展空間能夠使其繼續譜寫高利潤的故事以說服投資者。

 

2014年年初，卓爾發展加速業務布局，擬以武漢為中心，布局天津、沈陽、重慶、西安和昆明等六大商品交易中心的二級分銷網絡，打造中國最大的商貿物流交易平臺。

 

天津卓爾電商城則是其模式復制的第一站，也是卓爾第一次打出“復制成熟漢口北市場”的口號，并意欲打造首個O2O商貿物流中心。

 

6月，天津卓爾電商城面世，總面積300萬平方米，建設十大批發市場，承接了來自北京動物園批發市場、大紅門批發市場、百榮世貿城以及天津大胡同、永濠興業等地的3000家老商戶，拉開了北京、天津兩地各大批發市場商戶外遷的序幕。

 

天津卓爾電商城融合了時下最熱門的電商和O2O概念，已與阿里巴巴、騰訊微盟等洽談合作，開始著手組建全新的O2O服裝商城的運營隊伍。根據計劃，天津卓爾電商城將引入全新的交易平臺業態，接入倉儲、物流、金融等綜合功能，給商戶一個統一的網絡交易平臺，并對商戶展開電商培訓，讓商戶熟練掌握線上交易技巧。

 

通過天津卓爾電商城的O2O電商系統，客業雙方均可以輕松實現線上線下的消費轉換。商戶利用電商城配發的平板電腦能夠實時更新產品、價格及促銷信息，而顧客只需用智能手機輕掃二維碼就可以進入對應網店隨意瀏覽。若不方便攜帶過多商品，則可以在實體店充分體驗后通過手機下單，通過快遞送到家中。

 

“卓爾發展要打造的是一個大平臺，發揮產業鏈的聚合作用。”卓爾發展新聞發言人、營銷辦公室主任黃萱曾在接受媒體采訪時如是表示。曾經參與服務卓爾發展赴港上市的第一太平戴維斯華西區高級助理董事羅元均也認可了這一觀點，“現在多數企業的模式是基于自身對產業鏈的整合程度去做細分業務，卓爾深挖客戶需求所打造的大平臺概念，在這方面已占了先機。”

 

同樣擁有數百萬平方米的“巨無霸”式體量，同樣配備千畝倉儲中心和超大規模物流中心，不論從倉儲物流批發市場的定位來看，還是從以配合地方政府發展規劃的主旨來看，天津卓爾電商城都與漢口北一脈相承。

 

所以，卓爾發展的新藍海故事的最關鍵一點就是：漢口北模式能否完整快速地進行異地復制？特別是當下的天津卓爾電商城。

 

現在看來，答案并不確定。

 

“覬覦北京批發市場產業轉移這塊肥肉的并不只是天津西青區，與來自廊坊、保定等地的競爭者相比，卓爾電商城并無明顯優勢。”一位北京商貿物流業內人士表示。相比漢口北的“官方欽點”，天津卓爾電商城的競爭環境更為“險惡”。

 

而在地理位置的優越性上，天津卓爾電商城也顯得底氣不足。雖然都主打承接城市非核心功能的外遷的概念，但顯而易見的是，漢口北距離老漢正街僅10公里的黃金區位優勢無法復制。如果真的以承接北京產業轉移為目標，180公里的空間距離將成為卓爾面前一道最難逾越的鴻溝。天津卓爾官方發布的數據顯示，目前簽署入駐協議的商戶中，天津商戶占80%，而北京商戶僅占20%。

 

中國城市發展研究院常務副院長章惠生曾表示，天津緊鄰北京是優勢，在某種程度上也是劣勢，在北京和天津的選擇上，人們往往更多時候選擇北京，所以現階段天津對商戶的吸引力不大。政府推出子女上學、解決戶口的周邊福利政策是好的，但是吸引商戶的關鍵還是經營效果。

 

散售隱憂

 

與漢口北相同，天津卓爾電商城也選擇了分割銷售這種回收現金流最快的模式。而在此前，這種大獲成功的模式就曾受到過諸多質疑。

 

漢口北項目并非整體租賃，而是采取了武漢最為流行的產權式商鋪銷售模式，也就是說，房地產開發商將其開發的商場、寫字樓分割成不同面積單位出售，并與買方約定，在出售后的一定年限內由房地產開發商以代理出租的方式進行返租，由開發商或委托其他物業管理公司統一管理、統一經營，保證買方購買商鋪后每年獲得一定的收益。

 

而質疑來源于土地用途。在卓爾發展上市招股書上可以清晰看到，漢口北市場的土地用途為“工業、運輸和倉儲用地”，而在漢口北市場招商中心的相關文件上顯示的則是“商貿物流綜合用地”。相關法律人士指出，我國土地的分類中包含了“工業”、“運輸”和“倉儲”用地，但并沒有所謂的“商貿物流綜合用地”，即便是加上了“商貿”字樣，如果是做商貿產品生產也是合理的，但商品批發市場已經明顯成為了商業經營業態，更不能分割銷售，也不能直接做零售。

 

但法律歸法律，現實歸現實。閻志指出，在工業用地上做商貿批發城是一種很普遍的產業地產現象，而且是得到政府支持的。

 

在武漢，這種情況并非卓爾獨創。與國內其他一二線城市相比，武漢是國內工業用地政策最“靈活”的地區。基于此，相對于同類產品，卓爾漢口北國際商品交易中心最大的優勢在于能夠在工業用地上分割銷售50年產權的商鋪。而天津的工業用地政策在某種程度上也存在類似的“靈活性”。在天津，工業用地上物業分割銷售的項目并不鮮見。

 

“物流地產本身會有一些配套，比如會配備一些寫字樓，不過面積比重很小，但如果開發商與當地政府關系不錯，其就會打一些擦邊球。相對來說，這些土地成本很低，商鋪或辦公樓的租金回報率會比較高。”萊坊國際中國區董事楊松曾在接受媒體采訪時表示。

 

不過，今年年初，天津市國土局一名相關負責人曾就此明確表示：“天津的相關用地政策正在收緊，今后這種‘擦邊球’將很難通行。”

 

有媒體報道指出，這種游走在政策灰色地帶的擦邊球模式雖然可以給卓爾帶來豐厚的利潤，但未來恐難以繼續復制。不少業內及法律人士也認為，在國內工業用地集約化利用被各地政府陸續提上日程的當下，各地都在收緊工業用地分割銷售的政策，或縮短出讓年限、變出讓為出租，給低價出讓的工業用地套上了稅收和就業等多重“緊箍咒”。低價拿地、分割銷售的模式使地產商沒有動力潛心運營，未來可能難以繼續獲得地方政府的支持。

 

利用土地“靈活性”分割模式讓卓爾的開發模式遭質疑，讓卓爾未來能否在天津乃至全國成功復制漢口北項目畫上了問號。不僅如此，卓爾在全國急速擴張的腳步也導致其負債累累。

 

卓爾發展以漢口北國際商品交易中心項目為藍本，大手筆開啟了卓爾交易平臺模式全國拓展。一方面在全國其他中心城市投資建設集展示、交易、倉儲、物流、電商于一體的大型消費品集散中心；另一方面在武漢及未來超大型集散中心的周邊二級市場建設分銷平臺形成輻射，并明確了千億目標。

 

除了進軍沈陽、西安，天津的卓爾點商城項目，今年6月，卓爾發展與云南省滇中產業新區管委會簽署協議，擬投資建設卓爾亞洲博覽城，打造輻射中國西南及東南亞的超大型商貿物流基地。該協議顯示，卓爾亞洲博覽城占地3000畝，其中物流倉儲用地2000畝，商業配套用地1000畝，物流倉儲與商業配套面積比為2:1。

 

至此，卓爾發展一加速完成在中國西南部的產業布局，兩年內將形成輻射華中、北、東北、西北西南等五大區域性商貿物流集散基地，形成全國最大的網絡化消費品交易物流體系。

 

卓爾發展的快速全國布局的背后是其不斷攀升的負債率以及貸款額的不斷加大。根據卓爾發展2014年的中期報告顯示，截至2014年6月30日，集團的負債率為74.6%，去年同期負債率為51.3%，然而2012年的全年總負債率僅為33.8%。

 

在貸款額上，截至2014年6月30日，集團銀行貸款及其他金融機構貸款總額為63.06億元，較2013年年底的50.97億元增加了約12億元人民幣。相較與去年同期貸款金額，增長18.55億元，相比2012年年底的貸款金額，增長33.36億元。

 

與負債率和融資金額激增反之的是，流動資金卻在減少。2013年6月30日，流動資金為21.74億元，2014年6月30日，流動資金為16.89億元，同比去年減少4.85億元。

 

有相關人士在接受媒體采訪時也指出，當前地產業持續低迷，如果卓爾發展的抵押項目出現跌價，抵押融資供給方必然要求其追加擔保，這樣可能會加重其資金鏈壓力。如何解決擴張中的融資瓶頸也擺在了卓爾的面前。

 

“觸電”與“復制經典”并非萬能之藥，面對輝煌不再、隱憂并現的當下，除下光環后的卓爾前進之路該轉向何方，這才是卓爾必須思考的課題。

 

（《地產》記者 馬君姝/文 文豪/編輯）

 

(編輯：lvqiang)